Unterschiede zwischen

- I. Renovierung

- II. Sanierung

- III. Modernisierung

Was ist der Unterschied zwischen Renovierungs-, Sanierungs und Modernisierungsarbeiten bei einem alten Wohnhaus im Bestand?

Der Unterschied liegt vor allem im Ziel der Arbeiten, ihrer Tiefe und den baurechtlichen bzw. technischen Anforderungen:

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I. Renovierung

Optische Auffrischung und Wiederherstellung des ursprünglichen Erscheinungsbildes.

Renovierungsarbeiten dienen dazu, die Wohnqualität zu verbessern und Gebrauchsspuren zu beseitigen – ohne die Bausubstanz oder Funktionsfähigkeit grundsätzlich zu verändern.

Typische Renovierungsmaßnahmen:

   •   Streichen von Wänden und Decken

   •   Erneuern von Bodenbelägen (z. B. Parkett abschleifen, Teppich austauschen)

   •   Fliesen, Türen oder Sanitärkeramik austauschen

   •   Tapeten erneuern

   •   Schönheitsreparaturen

Merkmal: vor allem kosmetisch, keine strukturellen Eingriffe.

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II. Sanierung

Ziel: Wiederherstellung oder Verbesserung der Bausubstanz und technischen Funktionen; Behebung von Schäden oder Mängeln.

Sanierungsarbeiten greifen deutlich stärker in das Gebäude ein und zielen darauf ab, die Lebensdauer des Hauses zu verlängern und energetisch, technisch oder baulich zu verbessern.

Typische Sanierungsmaßnahmen:

   •   Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmel

   •   Erneuerung oder Verbesserung der Wärmedämmung (Fassade, Dach, Fenster)

   •   Austausch von Heizungs-, Elektro- oder Sanitäranlagen

   •   Tragwerksverstärkung, z. B. Balkensanierung im Altbau

   •   Dach- oder Fassadensanierung

Merkmal: substanzerhaltend, funktional, oft technisch und energetisch anspruchsvoll – häufig genehmigungs- und förderfähig.

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Kurz formuliert

III. Modernisierung

Beispiel:

Ein altes Bad neu zu fliesen = Renovierung

Rohre erneuern wegen Korrosion = Sanierung

Bad barrierefrei umbauen + Energiespararmaturen = Modernisierung

In der Praxis greifen diese Maßnahmen oft ineinander – z. B. bei einer energetischen Sanierung, die gleichzeitig modernisiert.

Checkliste: Renovierung – Sanierung – Modernisierung

I. Renovierung

→ sinnvoll, wenn …

   •   die Bausubstanz intakt ist.

   •   Abnutzungserscheinungen sichtbar sind (Flecken, Kratzer, vergilbte Wände, verschlissene Böden).

   •   du die Wohnqualität schnell und mit überschaubarem Budget verbessern möchtest.

   •   keine baulichen Mängel oder Schäden vorliegen.

   •   du das Erscheinungsbild verändern möchtest (Design, Farben, Ausstattung).

Fragen zur Entscheidung:

   •   Ist die Maßnahme vor allem optisch?

   •   Bleibt alles technisch und strukturell so wie es ist?

→ Wenn ja, dann ist es Renovierung.

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II. Sanierung 

und Behebung der Mängel & Schäden, 

(Thema: Bausubstanzerhaltung)

→ notwendig, wenn …

   •   Schäden oder Mängel vorhanden sind:

-Feuchte Wände / Schimmel

-Undichtiges Dach oder defekte Fenster

-Verfaulte Holzbalken / Risse im Mauerwerk

-Veraltete, unsichere Elektroinstallation (Elektrocheck)

-Rohrleitungen beschädigt oder stark korrodiert (verrostet)

-Energie & Betriebskosten sehr hoch sind, weil die Bausubstanz nicht mehr zeitgemäß ist.

-Bauteile kurz vor dem Lebensende stehen (z. B. Heizung > 20–30 Jahre), dh.

Alterung und Verschleiß

-die Sicherheit, Stabilität oder Funktion des Hauses gefährdet ist.

Thema: Verkehrssicherheit bei Gebäuden

- man Fördermittel für energetische Sanierung nutzen möchte.

III. Modernisierung

(Verbesserung & Zukunftsfähigkeit)

→ sinnvoll, wenn …

   •   du den Wohnkomfort, die Energieeffizienz oder den Gebäudestandard erhöhen willst.

   •   das Haus energetisch auf modernen Stand gebracht werden soll.

   •   du den Wert der Immobilie steigern möchtest.

   •   du den Grundriss funktionaler gestalten willst (z. B. offene Küche, zusätzlicher Raum).

   •   Barrierefreiheit oder Smart-Home-Funktionen gewünscht sind.

Typische Ziele einer Modernisierung:

   •   geringere laufende Kosten (Energie, Wartung)

   •   höherer Komfort & bessere Wohnqualität

   •   Zukunfts- und Wiederverkaufswert steigern

Fragen zur Entscheidung:

   •   Mache ich das Haus moderner als vorher?

   •   Verbessert es Effizienz, Komfort oder Wert?

→ Wenn ja, ist es eine Modernisierung.

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Entscheidungsbaum

Was ist der Hauptgrund für die Maßnahme?

Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) gibt es nicht grundsätzlich eine Pflicht für jeden Hauskäufer, eigenständig vor dem Kauf die Existenz einer Baugenehmigung im Sinne einer Nachforschungspflicht zu prüfen.

Allerdings bestehen wichtige Risiken und Teile von Sorgfalts- bzw. Aufklärungspflichten, bei denen es darauf ankommt, ob der Käufer Zusicherungen erhalten hat oder wie der Zustand der Immobilie sich darstellt.

Was die Rechtsprechung sagt

• Der BGH hat entschieden, dass eine fehlende Baugenehmigung bzw. fehlende öffentlich-rechtliche Nutzungsbefugnis regelmäßig einen Sachmangel                                  beim Immobilienkauf darstellen kann (z. B. Urteil vom 12.04.2013, Az. V ZR 266/11). Quelle: rechtsanwalt-rossbach.de+1
• Der Verkäufer hat eine Offenlegungspflicht für wesentliche versteckte Mängel bzw. Informationen, die dem Käufer nicht ohne weiteres erkennbar sind. Kanzlei Franz+1
• Es wird nicht verlangt, dass der Verkäufer jeden denkbaren Umstand proaktiv aufdeckt, aber bei Fragen des Käufers oder bei gravierenden Sachverhalten muss aufgeklärt werden. Quelle Kanzlei Franz+1

Was Käufer bei Altbauten trotzdem tun sollten

• Selbst wenn keine Pflicht zur kompletten Vorprüfung besteht: Für den Käufer ist es sehr sinnvoll — praktisch sogar geboten — vor dem Kauf zu überprüfen, ob für die Immobilie oder Teile davon (z. B. Anbauten, Umbauten, Aus- oder Aufbauten) eine Baugenehmigung bzw. Nutzungsbefreiung vorliegt bzw. ob ­diesbezüglich Klarheit besteht.
• Beispielsweise wenn im Exposé oder Kaufvertrag bestimmte Nutzungen zugesichert wurden (z. B. „Dachgeschosswohnung genehmigt“) und später herauskommt, dass keine Nutzungs­genehmigung vorliegt, so kann dies den Käufer in eine schwächere Position bringen. Quelle               Jürgens & Mehrtens LL.M.EUR.+1
• Der Käufer sollte – wenn möglich – entsprechende Unterlagen (Genehmigungsbescheid, Bestands­genehmigung, Nutzungs­genehmigung) einsehen oder zumindest eine Auskunft verlangen. Wird das nicht gemacht, vermindert das zwar nicht automatisch alle Rechte, aber die Beweislage kann ungünstiger sein.
• Im Kaufvertrag kann eine Klausel „gekauft wie gesehen“ oder ähnliche Haftungsausschlüsse stehen – diese entheben nicht automatisch alle Risiken, insbesondere nicht bei Arglist oder wenn eine zugesicherte Verwendung nicht möglich ist. kanzlei-kotz.de+1

Fazit

• Es ist nicht so, dass jeder Käufer eine gesetzliche Pflicht hat, selbst eine umfassende behördliche Prüfung auf Baugenehmigung vorzunehmen.
• Dennoch gilt: Wenn wichtige Genehmigungen fehlen, kann das einen erheblichen Mangel bedeuten – für den Fall, dass der Verkäufer diesen Umstand kannte oder hätte kennen müssen.
• Für Sie als Käufer heißt das: Gehen Sie auf Nummer sicher, prüfen Sie Genehmigungen, lassen Sie sich zeigen, was genehmigt ist und was nicht. Eine ordentliche Prüfung schützt vor bösen Überraschungen.
• Eine Erstberatung bei einem Rechtsanwalt(in) ist bei derartigen Problemen zu einer fehlenden Baugenehmigung immer ratsam.

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