Was ist im Bauwesen eine regelkonforme und gerichtsverwertbare Bauzustandsfeststellung an einem Nachbarhaus vor Beginn der eigenen Neubaumaßnahme?

Eine regelkonforme Bauzustandsfeststellung (auch Beweissicherung genannt) an einem Nachbarhaus vor Beginn einer Neubaumaßnahme ist ein technisches Gutachten, das den Ist-Zustand des benachbarten Gebäudes objektiv und rechtssicher dokumentiert, bevor mit den eigenen Bauarbeiten begonnen wird.

Ziel ist es, spätere Streitigkeiten über mögliche Bauschäden durch die Bauarbeiten (z. B. Risse, Setzungen, Feuchtigkeitsschäden) zu vermeiden, indem klar festgehalten wird, welche Schäden bereits vorher vorhanden waren.

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Zweck der Bauzustandsfeststellung

   •   Beweissicherung: Nachweis, welche Schäden vor Baubeginn bereits vorhanden waren.

   •   Haftungsbegrenzung: Schutz des Bauherrn vor unberechtigten Schadensersatzforderungen.

   •   Transparenz: Klare Grundlage für Nachbarn und Bauherrn.

   •   Dokumentation: Grundlage für spätere Vergleichsbegutachtungen (nach Fertigstellung oder bei Schadensmeldungen).

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Regelkonforme Durchführung – was ist erforderlich?

Eine regelkonforme (also den anerkannten Regeln der Technik und der Rechtsprechung entsprechende) Bauzustandsfeststellung umfasst typischerweise:

1. Beauftragung eines Bausachverständigen     

2. Ankündigung und Terminabstimmung mit den betroffenen Nachbarn (Zutritt erforderlich).

3. Systematische Bestandsaufnahme des Nachbargebäudes, u. a.:

      •   Sichtprüfung von Fassade, Dach, Innenräumen

          (sofern Zutritt gewährt),

      •   Erfassung von Rissen, Putz- und

          Feuchtigkeitsschäden, Verformungen etc.

      •   Foto- oder Video-Dokumentation mit Maßstab

          und Datierung.

4. Erstellung eines schriftlichen  

          Beweissicherungsprotokolls mit:

      •   Objektbeschreibung,

      •   Datum und Umfang der Untersuchung,

      •   detaillierter Schadensbeschreibung mit

          Lageplänen und Fotos,

      •   Unterschrift des Sachverständigen.

5. Übergabe des Gutachtens an den Auftraggeber    

       (Bauherrn) und ggf. an den Nachbarn.

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Rechtliche Grundlage und Empfehlung

   •   Keine gesetzliche Pflicht im engeren Sinn, aber dringend empfohlen bei:

      •   Tiefbau- oder Gründungsarbeiten in unmittelbarer Nachbarschaft,

      •   Einsatz von Ramm-, Bohr- oder Sprengarbeiten,

      •   Baugruben nahe bestehender Gebäude,

      •   oder bei Altbauten mit potenziell empfindlicher

          Bausubstanz.

   •   Grundlage sind u. a.:

      •   § 906 BGB (Zuführung unwägbarer Stoffe –  

           Immissionsschutz),

      •   § 823 BGB (Schadensersatzpflicht bei schuldhaft

           verursachten Schäden),

      •   Anerkannte Regeln der Technik

          (z. B. DIN 4123: „Abbrucharbeiten“,

          VDI 6200 „Standsicherheit von Bauwerken“).

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Nach der Bauphase

Häufig wird eine Abschlussbeweissicherung oder Vergleichsbegutachtung durchgeführt, um eventuelle neue Schäden festzustellen und die Ursache zu klären.

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Fazit

Eine regelkonforme Bauzustandsfeststellung ist eine professionelle, unabhängige und dokumentierte Bestandsaufnahme des Nachbargebäudes vor Baubeginn, die nach den anerkannten Regeln der Technik und mit Sachverständigenstandard erstellt wird. Sie dient dem beidseitigen Rechtsschutz von Bauherr und Nachbar und ist ein wichtiger Bestandteil der Bauvorbereitung bei risikoreichen Bauprojekten.

Außergerichtliche Beweissicherungen und Bauzustandsfeststellungen (z. B. vor Baubeginn, als Privatgutachten oder durch ein Ingenieurbüro) dürfen auch andere Bausachverständige oder Fachbüros durchführen.

Unter der Beweissicherung oder auch Bauzustands- feststellung genannt, wird im Bauwesen in der Regel die Dokumentation und Erfassung von Gebäudeschäden verstanden. Die Bauzustandsfeststellung dient dabei u.a. zum Nachweis von gegebenenfalls durch Baumaßnahmen neu entstandenen Schäden oder Veränderungen an vorhanden dokumentierten Schäden. Der Zustand eines Bauwerks wird in Wort und Bild aufgenommen /dokumentiert und archiviert.

Eine Bauzustandsfeststellung kann in drei Bereiche gegliedert werden:

• Dokumentation des Bestandes vor Beginn der Bauarbeiten
• Optional laufende Beobachtungen und Messungen während der Bauzeit
• Optional abschließende Begehung nach Beendigung der Bauarbeiten

Die Zustandserfassung vor Baubeginn erfolgt mit folgendem Ablauf:

Variante A: Bei der "normalen" Bauzustandsfeststellung wird der Zustand der besichtigten Bereiche eines Objekts protokolliert. Nur dort wo Schäden erkannt werden, werden diese protokolliert und soweit erforderlich fotografiert. Bei späteren Schadenmeldungen wird dann im Regelfall mit dem Umkehrschluss "Wo keine Protokollierungen/Aufnahmen existieren – waren auch keine Schäden"argumentiert. In der Protokollierung erfolgt der Hinweis: Ansonsten keine Auffälligkeiten, Schäden oder Risse im visuell einsehbaren Bereich  oder ähnliche Formulierungen.

Variante B: Optional kann auf Wunsch auch der Zustand des betreffenden Gebäudes - unabhängig von eventuellen Vorschäden – aufgenommen. Das heißt, dass der Zustand eines Wohn- oder Geschäftshauses auch dann mit Bildern und Texten dokumentiert wird, wenn dort kein einziger Riss feststellbar ist. Der Dokumentationsaufwand ist entsprechend sehr viel höher.

In der Regel ist das normale Verfahren der Variante A jedoch ausreichend um neu entstandene Schäden oder Veränderungen zu erkennen und somit Streitigkeiten und Auseinandersetzungen vorzubeugen.

Mit einer Bauzustandsfeststellung können berechtigte Ansprüche (an)erkannt und ungerechtfertigte Forderungen abgewehrt werden.

Die obigen sehr allgemein gehaltenen Empfehlungen lassen leider einen viel zu großen Freiraum für die praktische Durchführung der Zustandsdokumentation. Im geltenden Vorschriftenwerk gibt es weder Durchführungsrichtlinien noch Hinweise auf den Umfang der Dokumentation. Auch an die Qualifikation des Gutachters werden keinerlei Anforderungen gestellt.

Beispiel einer Fassadenbegutachtung

...anschließend Auflistung im Protokoll.

Risskartogramm (Aufmaß vor Ort)

anschließender Abbruch des Nachbarhauses nach der Beweissicherung:

Wandabbruch in der Innenstadt, mehrgeschossig

Mangelhafter und gefährlicher Teilabbruch von Bauteilen

Gebäudeeinsturz eines Mehrfamilienwohnhauses in einer Innenstadt mit Stahlbetonabfangung

So auch nicht..........

Bauzustandsfeststellungen Büro Kirchner:

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Im Normalfall rechnen Sie bitte mit ca. 5 - 10 Ingenieurstunden zur Beweissicherung.

Dies hängt jedoch vom konkreten Fall ab, kann also

abweichend sein.